购买查封房屋的买卖合同是否有效
奚正辉
案例：
乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。
认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。
其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。
其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。
购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。
上海中汇律师事务所 奚正辉律师
黑龙江省体育发展条例
黑龙江省人大常委会
黑龙江省体育发展条例
（2002年8月17日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）
黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会公告
第83号
《黑龙江省体育发展条例》已由黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2002年8月17日通过，现予公布，自2002年10月1日起施行。
黑龙江省人民代表大会常务委员会
2002年8月17日
第一条为促进体育事业的发展，增强人民体质，提高运动技术水平，推进社会主义物质文明和精神文明建设，根据《中华人民共和国体育法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内体育事业发展和管理。
第三条各级体育行政部门负责本行政区域内的体育工作，并组织实施本条例。
各级计划、财政、工商、教育、卫生、建设、民族、残联等有关部门应当在各自的职责范围内做好体育发展工作。
农垦、森工、铁路主管部门负责本系统体育管理工作，业务上接受省体育行政部门指导和监督。
第四条各级人民政府应当坚持体育为经济建设和社会发展服务的方向，并将体育事业纳入国民经济和社会发展计划，推进体育事业发展。
各级人民政府应当建立竞争协作和灵活高效的体育工作运行机制。开发体育无形资产，发展体育产业，依法管理体育经营活动。
第五条县级以上人民政府应当将体育事业经费、体育基本建设资金列入本级财政预算和基本建设投资计划，并随着国民经济的发展逐步增加对体育事业的投入。
第六条各级体育总会、单项体育协会、体育科学学会等体育团体应当按照各自章程，组织开展体育活动和体育科学研究等工作，促进体育事业的发展。
第七条各级人民政府应当为公民参加社会体育活动创造必要的条件，支持群众性体育活动的开展。
第八条推行全民健身计划。各级实施全民健身计划领导机构负责组织实施《全民健身计划纲要》，引导、鼓励公民积极参加体育活动，提高身体素质。
各级体育行政部门负责当地实施全民健身计划领导机构的日常工作。
第九条每年6月为本省全民健身活动月。各级体育行政部门应当会同各行政部门、企业事业单位、社会团体广泛组织开展全民健身活动，普及体育健身知识，推广科学健身项目和方法。
健身活动月内，可以利用公共体育设施开展各类健身活动，经营性体育场所可以对消费者实行优惠。
第十条城镇应当发挥社区居民委员会等组织的作用，组织多种形式的社区体育活动。
农村应当发挥村民委员会等组织的作用，开展适合农村特点，具有地方特色的群众性体育活动。
第十一条各级人民政府应当鼓励和支持青少年、老年人参加体育活动。各级共青团和老年人组织，应当积极开展多种形式的适合青少年、老年人特点的体育健身活动和体育竞赛活动。体育场所应当对学生、老年人参加体育活动实行优惠。
第十二条鼓励残疾人参加体育活动。各级人民政府应当依托现有体育场馆，建立残疾人体育基地，定期举办残疾人运动会，选拔、培养残疾人体育人才。
第十三条少数民族聚集地的人民政府应当建立少数民族体育协会，并结合民族特点，开展以民族传统项目为主要内容的健身活动，举办民族传统体育竞赛活动，选拔和培养少数民族体育人才。
各级人民政府应当鼓励社会发掘和提高民族、民间传统体育项目。
第十四条各级工会组织应当重视开展职工体育活动，发挥所属体育场馆的作用，倡导和推广适合职工特点的健身方法和锻炼项目。
各级妇联组织应当开展适合妇女特点的体育健身活动。
机关、企业事业单位、社会团体应当为职工提供必要的健身设施和场所，开展工间操等多种形式的体育活动和群众性体育竞赛。
第十五条公共体育场所应当开展适合本场所用途的体育经营活动，最大限度地发挥其体育功能。
公园应当在5时至8时对晨练者开放和免收门票。但动物园、游乐园和正在举办大型经营性活动的其他公园除外。学校体育场地可以在节假日、寒暑假向社会开放。
第十六条乡镇和街道办事处应当建立体育指导站和体育健身活动点，配备专、兼职体育管理人员或者社会体育指导员；逐步建立符合要求的室内体育活动场所，室外活动场地人均不应少于0．2平方米，并设置相应的体育健身设施。
第十七条新建的非营利性体育设施，各级人民政府可以采用划拨的方式提供用地。
新建居民小区、经济开发区和学校必须配套建设相应的体育设施。
第十八条各级体育行政部门应当根据国家有关规定把国民体质作为国家资源进行管理，实施体育锻炼标准，建立国民体质监测机构。
国民体质监测机构应当按照规定对公民实行体质监测。建立国民体质数据库，定期发布监测数据。
第十九条实行社会体育指导员技术等级制度。各级体育行政部门应当根据国家有关的规定，对社会体育指导员进行培训、考核、资格认证、颁发相应的技术等级证书，对其工作进行指导和管理，并成立社会体育指导员协会、社会体育指导员培训基地。
社会体育指导员负责向公民传授体育健康的知识、技能和方法，组织公民进行健身、娱乐、康复等活动，协助开展体质测定、监测、评价等活动。
第二十条各级教育行政部门和学校，应当执行《学校体育工作条例》等法规或者有关标准，培养全面发展的人才。
学校应当按照国家规定组织学生定期进行体格健康检查，并对学生体质状况予以监测，建立学生健康档案。
第二十一条学校应当开设体育课，将体育考试成绩作为学生评选先进、毕业及升学的依据之一。
第二十二条普通中小学、职业中学应当每天安排1次课间操和眼保健操。学生课外体育活动每天不得少于1小时（含体育课）。学校应当组织住校生出早操。
学校应当创造条件组织残疾学生开展适合其特点的体育活动。
学校在冬季应当开设以冰雪运动为主要内容的体育课，每周不少于2课时。
第二十三条学校应当开展适合学生特点的多种形式的体育活动，每年度至少举办一次全校性运动会。
高等院校和有条件的普通中小学应当建立校体育运动代表队，开展课余训练和体育竞赛活动。
第二十四条学校应当按照国家有关规定和教学计划设置体育教师编制，配备合格的体育教师，保障体育教师享受国家规定的待遇。
第二十五条开办非学历教育体育专业学校或者培训班，应当经县级以上体育行政部门审查后，到有关部门办理相关手续。
第二十六条学校应当按照规定的标准配备体育场地、设施和器材。设施的建设应当纳入教学仪器供应计划。
学校体育场地、设施和器材应当用于体育活动，不得侵占、挪作他用。
第二十七条各级人民政府应当为参加或者举办全国运动会、全省运动会和重要国际赛事提供必要的资金保证；可以通过社会赞助等市场化运作，取得一定的资金补充。
各级人民政府可以组织、鼓励社会力量举办重要国内、国际体育赛事，逐步推动体育市场化。
大型体育竞赛活动期间可以招募青年志愿者，为赛会服务。
第二十八条各类体育组织应当本着公开、平等、择优的原则，从具有体育特长的青少年中选招运动员，组建优秀运动队。
选招运动员所需招工指标，由省劳动保障、计划部门在年度计划内安排，由劳动保障部门负责办理调入手续。
第二十九条单项体育协会对本项目的运动员实行注册管理。经注册的运动员，应当根据国家和省体育行政部门的规定，参加有关体育竞赛和运动队之间的人员交流。
第三十条鼓励、支持有条件的企业事业单位、社会团体组建运动队，开展体育训练，培养和输送体育后备人才。
有条件的体育项目应当推行协会制和俱乐部制。
第三十一条获得奥运会、世界锦标赛、世界杯赛前三名或者在亚洲杯、亚洲锦标赛、亚洲运动会获得冠军的运动员，可以免试升入高等院校。
获得奥运会、世界锦标赛、世界杯赛录取名次或者亚洲运动会、全国运动会前六名及国家体育行政部门认定的全国最高水平比赛前三名运动员，在役期间可以免试升入省体育运动技术学院大专班，退役后可以免试升入省内高等院校。
退役优秀运动员被院校录取后，户口迁入院校，在校学习期间的体育津贴由原单位发放，毕业后工资标准按照应届毕业生定级的规定办理。
对获得残奥会、远南残疾人运动会前三名的运动员，可以参照本条前三款规定执行。
第三十二条对本省在奥运会、世界锦标赛、世界杯赛中取得前六名或者在亚洲运动会和国家体育行政部门认定的全国最高水平比赛中取得冠军的退役优秀运动员，可以给予一次货币性安置。具体安置办法，按国家和省的有关规定执行。
第三十三条省人民政府对本省参加重大国际比赛和全国综合性运动会获得优异成绩的运动员及其教练员给予表彰和奖励。
各级人民政府对代表本行政区域参加上一级组织举办的运动会并取得优异成绩的运动员及其教练员，应当给予表彰和奖励。
第三十四条各级体育行政部门对在发展体育事业、开展体育科研中做出突出贡献的组织和个人，给予表彰和奖励。
第三十五条举办商业性体育竞赛活动，应当向县级以上体育行政部门提出申请，经审查批准，发给体育经营活动临时合格证，并与体育竞赛主管部门签订比赛协议。
第三十六条体育竞赛的省纪录由省体育行政部门确认。
第三十七条体育竞赛实行公平竞赛的原则。体育竞赛的组织者和运动员、教练员、裁判员应当遵守体育道德，不得弄虚作假、行贿受贿。
严禁在体育运动中使用禁用的药物和方法。
严禁利用体育竞赛从事赌博和封建迷信活动。
第三十八条重大体育竞赛，其名称、徽记、旗帜及吉祥物等标识按照国家有关规定予以管理和保护。
第三十九条各级人民政府及社会各界应当支持体育彩票发行。体育彩票公益金必须用于体育事业发展，并定期向社会公布其收入和使用情况。任何部门、单位和个人，不得以任何理由截留或者挪用。
第四十条加强体育科学研究，推广先进、实用的体育科研成果，依靠科学技术发展体育事业。
鼓励体育专业研究人员、体育专业院校教师和社会各界人士开展体育科学研究和体育科研成果推广工作。
第四十一条违反本条例，擅自开办非学历体育教育的，由县级以上体育行政部门责令立即改正，没收违法所得，并处以3000元以上3万元以下罚款。
第四十二条违反本条例，擅自举办商业性体育竞赛的，由县级以上体育行政部门责令立即改正，没收违法所得，并处以2万元以上5万元以下罚款。
第四十三条违反本条例，公园在5时至8时未向晨练者开放和未免收门票的，由有关部门责令立即改正；拒不改正的，对单位给予警告或者通报批评。
第四十四条违反本条例，有下列行为之一的单位或者个人，由当地教育行政部门责令改正，并视情节对直接责任人员给予行政处分：
（一）不按规定开设或者随意停止体育课的。
（二）未保证中小学生每天体育活动时间的。
（三）出具体育考试成绩证明时弄虚作假的。
第四十五条违反本条例，有下列行为之一的，由县级以上体育行政部门给予直接责任人员处以1万元以上5万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；是国家工作人员的，对直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在竞技体育中弄虚作假和行贿受贿的。
（二）在体育活动中使用禁用药物和方法的。
（三）违反运动员注册管理规定和人员交流规定的。
第四十六条利用体育经营项目从事赌博和封建迷信活动的，由体育行政部门协助公安机关责令停止违法活动，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚。
第四十七条体育部门的工作人员在体育活动管理过程中有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对将体育场所挪作他用等行为不予处罚、制止的。
（二）体育行政执法人员在执行公务时，使用不正当方法，给国家和公民造成损失的。
（三）在注册、裁判和人员交流等工作中，违反公平竞争原则的。
（四）在彩票发行中和彩票公益金使用中违反规定的。
第四十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十九条本条例自2002年10月1日起施行。