个人转让房屋涉税解析
作者：陈召利 律师 来源：www.law-god.com
[作者按]2013年 2月20日，国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”，再次升级了房地产调控措施。2013年2月26日，国务院办公发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），其中特别强调充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。但是，国家税务总局及各省市目前尚未明确如何执行这一政策，能否贯彻执行有待观察，预计近期内仍将原则上仍实行核定征税。
1、个人所得税（卖方）
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；无法核实房屋原值的，对个人住房转让所得征收个人所得税实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据：1、《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）；
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）。
2、营业税（卖方）
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
备注：无锡市区依法缴纳营业税的，应同时按营业税税额的7%、3%、2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，即营业税及附加合并税率为应税金额的5.6%。
3、土地增值税（卖方）
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4、契税（买方）
个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税按1%收取；
个人购买普通住房(90～144平米)，且该住房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%收取；
个人购买144平米以上住房的，或购买家庭内二套及以上普通住房的，契税按3%收取。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
备注：根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》（锡地税发〔2010〕82号），从2010年7月1日起，对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。
5、印花税 （买卖双方）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
温州市人民政府关于印发温州市区高污染燃料禁燃区管理办法的通知
浙江省温州市人民政府
温政发〔2005〕45号
温州市人民政府关于印发温州市区高污染燃料禁燃区管理办法的通知
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《温州市区高污染燃料禁燃区管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
二○○五年九月二十二日
温州市区高污染燃料禁燃区管理办法
第一条 为防治大气污染，改善空气环境质量，保障人民身体健康，根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《浙江省大气污染防治条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 市区勤奋路—过境公路—锦绣路—南浦路—温州大道—府东路—沿江东路（延伸线）—瓯江（含江心屿）围合区域为禁止销售、使用高污染燃料的区域（以下简称禁燃区）。
市人民政府可以根据城市建设和经济社会发展的需要，对禁燃区范围适时进行调整并予以公布。
第三条 本办法所称高污染燃料包括：
（一）原（散）煤、煤矸石、粉煤、煤泥、燃料油（重油和渣油）、各种可燃废物和直接燃用的生物质燃料（树木、秸杆、锯末、稻壳、蔗渣等）。
（二）燃料中污染物含量超过下表限值的固硫蜂窝型煤、轻柴油、煤油和人工煤气。
燃料种类 基准热值 硫含量 灰分含量
固硫蜂窝型煤 5000cal/Kg 0.3%
轻柴油、煤油 10000cal/Kg 0.5% 0.01%
人工煤气 4000cal/Kg 30mg/m3 20mg/m3
注：1.固硫蜂窝型煤仅限于居民采暖小煤炉使用；硫含量限
值0.3％是指可排放硫含量。
2.燃料的实际热值（燃料的低位发热量）不等于基准热值时，表中的硫含量和灰分含量限值需乘以热值调整系数。热值调整系数＝实际热值/基准热值。
3.燃料中其他污染物含量还应符合有关法规、标准的规定。
4.根据目前执行的GB 252-2000 《轻柴油》标准,目前市场上使用较为普遍的0号标准柴油,其硫含量不大于0.2%，灰分含量不大于0.01%,不属于高污染燃料。
第四条 环境保护行政主管部门负责禁燃区的监督管理工作。
工商、质监、经贸、公安、市政园林、城管执法等有关行政主管部门按照各自职责，做好禁燃区监督管理的有关工作。
第五条 禁燃区内，禁止销售高污染燃料。
禁燃区外的燃料企业不得向禁燃区内的单位和个人销售高污染燃料。
第六条 禁燃区内，除用于集中供热的设施（热电厂）外，禁止使用高污染燃料。
禁燃区内禁止新建、扩建、改建使用高污染燃料的项目。
第七条 本办法实施前企事业单位（含个体工商户）已经建成使用高污染燃料的设施，必须按照下列规定限期治理：
（一）禁燃区内除工业企业之外的机关、事业单位和饮食服务业等单位，必须在2006年6月底前停止燃用高污染燃料，改用液化石油气、管道煤气、轻质油、电或者其他清洁能源；
（二）禁燃区内拥有小于4吨/时炉窑的工业企业，必须在2006年12月底前停止燃用高污染燃料；
（三）禁燃区内拥有大于等于4吨/时炉窑的工业企业，必须在2007年6月底前停止燃用高污染燃料。
第八条 禁燃区内的民用炉灶，应当使用硫含量限值小于0.3％的固硫蜂窝型煤或者使用其他清洁能源。
鼓励禁燃区外的其他民用炉灶改用固硫蜂窝型煤或者使用其他清洁能源。
第九条 禁燃区内的任何单位和个人都有保护大气环境、自觉使用清洁能源的义务，并有权对销售、使用高污染燃料，污染大气环境的单位和个人进行检举和控告。
第十条 环境保护行政主管部门和其他监督管理部门应当依法加强对禁燃区内燃料销售和使用情况的监督检查，被检查单位必须如实反映情况，提供必要的资料。检查部门有义务为被检查单位保守技术秘密和业务秘密。
第十一条 违反本办法规定，在规定的期限届满后继续使用高污染燃料的，按照《中华人民共和国大气污染防治法》第五十一条规定，由环境保护行政主管部门、城管执法部门责令拆除或者没收燃用高污染燃料的设施。
第十二条 违反本办法第五条规定，销售高污染燃料的，由工商、质监等行政管理部门依法予以查处。
第十三条 为有效控制市区大气污染，逐步削减二氧化硫、烟尘排放总量，根据市规划部门当年划定的建成区范围，对建成区内不属禁燃区的区域，采取以下管理措施：
（一）严格限制燃煤锅炉的建设。新增燃煤锅炉必须报市相关部门审批，原则上要求2吨/时以上（含2吨/时）规模的必须同步安装相应的脱硫、除尘设施。
（二）对于已在生产的不能稳定达标排放污染物的燃煤锅炉，必须限期治理，直至达标。使用1吨/时以上（含1吨/时）燃煤锅炉的，必须安装相应的脱硫、除尘设施，使其污染物稳定达标排放。
（三）推广水煤浆等高效、低污染的燃烧技术；参照禁燃区的有关要求，提倡使用液化石油气、管道煤气、轻质油、电或者其他清洁能源。
第十四条 各县（市）可根据本地实际参照本办法执行。
第十五条 本办法自2005年11月1日起实施。