辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令

第128号


《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》业经2001年11月6日辽宁省第九届人民政府第89次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省　长
　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○一年十一月十九日

辽宁省城市房地产开发经营管理规定

第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)和有关法律、法规，结合我省实际，制定本规定。
第二条 在我省行政区域内从事房地产开发经营活动的单位和个人，应当遵守本规定。
第三条 省、市、县(含县级市，下同)房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。省、市、县负责土地管理的部门依照有关法律、法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第四条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)有100万元以上的注册资本；
(二)有5名以上持有资格证书的房地产、建筑工程及有关经济类专业的专职技术人员，其中，持有中级以上资格证书的建筑工程专业的人员，不得少于1人；
(三)有2名以上持有资格证书的专职会计人员；
(四)配有专业统计人员。
现有房地产开发企业不具备前款第(二)项至第(四)项规定条件的，房地产开发主管部门应当责令其在6个月内整改。
第五条 房地产开发企业可以根据《中华人民共和国公司法》设立为有限责任公司或者股份有限公司。设立房地产开发企业，应当依法办理工商登记，领取营业执照。
外商投资设立房地产开发企业的，还应当按照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第六条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件资料到登记机关所在市的房地产开发主管部门办理备案手续：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)房地产开发企业资质申报表；
(四)验资证明；
(五)企业法定代表人的身份证明；
(六)专业技术人员的资格证明和聘用合同。
第七条 市房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内，向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，并报省房地产开发主管部门备案。
《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部门可视企业经营情况适当延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。
第八条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前30日内，向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列文件资料：
(一)房地产开发企业资质申报表；
(二)房地产开发企业暂定资质证书；
(三)企业资产负债表和验资报告；
(四)企业法定代表人和工程、财务、经营、统计部门负责人的职称证件；
(五)已开发经营项目的有关证明材料；
(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况的报告；
(七)其他有关文件资料。
第九条 省、市房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业的资质等级分为一级、二级、三级、四级。
申报资质一级的房地产开发企业，由市房地产开发主管部门初审，省房地产开发主管部门审核，报国家房地产开发主管部门审批；申报资质二级、三级的房地产开发企业，由市房地产开发主管部门审核，报省房地产开发主管部门审批；申报资质四级的房地产开发企业，由市房地产开发主管部门审批，报省房地产开发主管部门备案。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
第十条 实行房地产开发企业资质年检制度。产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况，对其资质条件进行年检。对年检不合格或者设立1年后仍未开发房地产项目的，原审批机关应当降低其资质等级或者吊销其资质证书。
计划、规划等审批部门在办理有关建设手续时，应当核验房地产开发企业的营业执照和资质证书，没有依法取得营业执照、资质证书或者年检不合格的房地产开发企业，不予办理有关审批手续。
第十一条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十二条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，以开发建设普通住宅为重点。注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十三条 房地产用地必须坚持内涵挖潜、集约用地的原则，优先利用存量建设用地和闲置土地。
房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
出让房地产开发用地，应当采取公开招标或者拍卖的方式。
第十四条 建立房地产开发项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%；实行分期开发的房地产开发项目，按照不低于分期项目投资额的20%设立项目资本金。
第十五条 房地产开发项目的建设，应当根据项目性质和规划要求，通过招标投标，选择相应资质的勘察、设计、施工、监理单位承担，并签订项目承包合同。
第十六条 房地产开发项目应当按照先地下、后地上的原则配套建设基础设施。基础设施应当与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
第十七条 房地产开发企业及勘察、设计、施工、监理等单位，应当按照国务院《建设工程质量管理条例》的规定承担质量责任。
第十八条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发企业组织设计、施工、监理等有关单位对房地产开发项目进行竣工验收。
房地产开发企业应当自房地产开发项目竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件及房地产开发主管部门提出的综合意见报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项和综合验收的情况如实记录在房地产开发项目手册中，并定期报送房地产开发主管部门备案。
房地产开发企业应当按照国家统计制度和房地产开发主管部门的要求，及时、准确填报房地产开发统计报表。
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人必须具备相应的房地产开发经营资格。转让人与受让人双方签订转让合同后，到土地行政管理部门办理土地使用权变更登记手续。自办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同和变更登记手续到房地产开发主管部门备案，更换批准文件。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，由同级土地行政管理部门办理土地使用权出让合同变更登记或者重新签订土地出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
已经预售的商品房，预售人转让房地产开发项目前应当书面通知商品房预购人。
第二十三条 对商品房预售实行预售许可证制度。未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件。
第二十四条 享受优惠政策的经济适用住房，按照国家规定销售给中低收入的家庭，不得向社会公开销售。
第二十五条 商品房销售，可以采用网上发布、展销会推介等形式，在有形建筑市场公开交易。
商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同可以参照使用全省统一的《商品房买卖合同》示范文本。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式、双方的违约责任及纠纷解决方式。
第二十六条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定。但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第二十七条 违反本规定，按照《条例》和国务院《建设工程质量管理条例》、《辽宁省建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第二十八条 本规定自2002年1月1日起施行。

云南省西双版纳傣族自治州人民政府


西双版纳州人民政府关于印发西双版纳州建设领域农民工工资支付管理暂行办法的通知



各县、市人民政府，各区管委会，州直各委、办、局：

现将《西双版纳州建设领域农民工工资支付管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻落实。







二○一○年八月十六日



西双版纳州建设领域农民工工资支付管理办法



第一条 为规范建设领域农民工工资支付行为，预防和解决建筑施工企业拖欠或克扣农民工工资问题，根据《中华人民共和国劳动法》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》（劳社部发〔2004〕22号）、《云南省建设领域农民工工资支付管理试行办法》（云政办发〔2005〕197号）、《云南省农民工权益保障办法》等有关规定，结合本州实际，制定本办法。

第二条 凡在本州行政区域内从事项目建设活动的建设单位、用工单位和与其形成劳动关系的农民工工资支付适用本办法。

本办法所称的建设单位，是指具有法人资格并与施工企业签订工程施工合同的单位。

本办法所称的用工单位，是指施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业等具有合法用工资格的施工企业。

第三条 本办法所称的建设领域，是指从事土木工程、建筑工程、线路、管道设备安装工程、装饰装修工程以及工业、农业、水利、交通、电力、通信等新建、扩建、改建项目的领域。

第四条 本办法所称的建设项目行政主管部门，是指发展改革、城乡建设、交通、工业、农业、林业、水利、教育、扶贫、旅游、农业开发、电力、通信等涉及项目建设的行政主管部门。

第五条 各级人力资源社会保障行政主管部门、城乡建设行政主管部门以及其他建设项目行政主管部门和工会组织应当按照各自职责做好本办法的实施工作，并协同对用工单位执行本办法情况进行监督检查。

第六条 农民工应当提高自身的维权意识，与用工单位签订劳动合同，依法维护自己的合法权益。投诉时应当提供相关证据，包括劳动合同、工资证明等有效证据，作为相关部门受理的条件。

第七条 建立西双版纳州农民工维权告知制度。用工单位应当在施工工地醒目位置设立建筑民工维权告知牌，公示每月工资支付情况、每次工资结算情况，公示投诉举报受理部门和电话。告知牌由州人力资源社会保障部门监制，由建设项目行政主管部门监督落实，在项目开工前完成。

第八条 用工单位应当健全和规范农民工的各项管理制度，依法维护农民工合法权益。

（一）用工单位使用农民工应当与其签订由人力资源和社会保障部制定的《建筑业简易劳动合同》，并在劳动合同中明确工资支付项目、支付标准、支付形式、支付时间及双方约定的其他工资事项。

（二）用工单位使用农民工应当实行实名制管理，并建立建设领域农民工出入工地台帐。载明姓名、性别、身份证号、从事工种、本人家庭住址、联系电话、进入和出工地时间等事项。

（三）用工单位应当建立建设领域农民工考勤及工资记录，准确记录农民工参加劳动情况，以保证双方合法权益不受侵害。

（四）用工单位应当在银行开设农民工工资专户，在建设单位的监管下使用本帐户资金，发放农民工工资。

（五）用工单位应当建立和规范农民工工资支付管理制度，按劳动合同约定按月支付农民工工资，不得低于当地最低工资标准，并以法定货币形式直接支付给农民工本人。用工单位可委托银行代发农民工工资。发放农民工工资应当使用建设领域发放农民工工资名册，并办理签收手续，同时在工地进行公示。工资发放表由用工单位保留2年以上。

（六）用工单位应当每月核对农民工的工作量及工资，并出据建设领域农民工月工资证明给农民工本人。工资结算周期最长不得超过30日，超过30日不支付农民工工资的，视为无故拖欠工资行为。

（七）用工单位与农民工依法解除劳动关系或者农民工自愿放弃劳动的，应当在5个工作日内一次性付清农民工工资和相关费用。

（八）用工单位对其所承包工程的工资支付负全部责任，其法定代表人对工资支付负总责。不得将农民工工资支付给不具备用工主体资格的组织和个人代发，否则应当承担清偿农民工工资的连带责任。

（九）实行用工单位工资监督员制度。用工单位应当由工会指派或者农民工自主推选1—3名工资监督员，工资监督员负责对本企业农民工工资支付行为进行监督和向上级工会组织、人力资源社会保障部门、建设项目行政主管部门反馈工资发放情况。工资监督员选定后应当报上级工会组织和当地人力资源社会保障部门、建设项目行政主管部门备案，遇有人员变动应当按程序调整，并及时通报有关部门。

（十）用工单位工资监督员有权查验企业工资发放表和工资支付记录，了解农民工工资发放情况，监督企业按规定发放农民工工资。工资监督员在查验过程中发现问题应当要求企业及时纠正；问题严重的，应当及时报告有关工会组织和建设项目行政主管部门。

第九条 建设单位应当落实项目建设资金后方能开工建设，不得拖欠农民工工资，同时应当履行下列职责：

（一）建设单位是保障农民工权益的第一责任人。按照谁建设、谁管理谁负责的原则，落实农民工的各项权益，特别是工资专项拨付、监督发放、争议调解等工作。在项目开工前确定农民工权益保障员并向当地建设项目行政主管部门出具保障农民工权益承诺书。

（二）严格执行农民工工资保证金制度。在项目开工前，根据《中标通知书》和《施工合同》确定的总投资，向当地人力资源社会保障行政政主管部门开设的农民工工资保证金专户预存3%的工资保证金，也可委托施工单位在工程款中交纳。

（三）实行工程款与农民工工资分开拨付制度。用工单位应当按月向建设单位提供农民工工资名册，由建设单位审核并在建设工地公示后，按月据实拨付用工单位开设的农民工工资专户，并将《农民工工资发放名册》保存2年。

（四）建立农民工工资优先拨付制度。建设单位应当将农民工工资优先拨付后，方可拨付工程款。

（五）建立农民工工资发放监管制度。农民工工资专项拨付后，建设单位应当及时派出财务人员或工地管理人员，对用工单位发放农民工工资情况进行现场监督。

（六）建立农民工工资委托支付制度。单项工程完工或整体工程竣工时，建设单位和用工单位及时组织清理农民工工资。拖欠农民工工资的，由用工单位委托建设单位在剩余工程款中支付，并在30日内给予足额支付，否则建设单位应当承担清偿拖欠农民工工资的连带责任。

（七）建设单位未按合同约定与用工单位结清工程款，致使用工单位拖欠农民工工资的，由建设项目行政主管部门通知建设单位先行垫付被拖欠的农民工工资，先行垫付的工资数额以未结清的工程款为限。建设单位在30日内拒不垫付的，用工单位可依法向人民法院提起诉讼。

（八）农民工向建设项目行政主管部门投诉拖欠工资时，建设单位应当及时到场说明情况，并提出解决方案。

（九）项目竣工验收时，建设单位应当与用工单位出具建设领域农民工工资结算证明，作为清退工资保证金的重要依据，并报建设项目行政主管部门、人力资源社会保障部门备案。项目验收后出现拖欠农民工工资的，由建设单位承担拖欠农民工工资的连带责任。

（十）建设单位应当于每季度末工资支付后3日内向建设项目行政主管部门、人力资源社会保障行政主管部门书面报告农民工工资发放情况；年内有拖欠农民工工资行为的，应当每月报告。

第十条 按照谁审批、谁主管、谁监督谁负责的原则，建设项目行政主管部门，应当履行下列职责：

（一）严格监督用工单位、建设单位按照本办法第八条、第九条规定落实责任，并负责协助有关部门处理本行业拖欠农民工工资投诉上访案件。

（二）建设项目开工前应当与项目建设单位签订《建设领域保障农民工权益承诺书》。

（三）办理项目施工许可时，应当查验建设单位是否到当地人力资源社会保障行政主管部门开设的银行专户存入3%的农民工工资保证金，否则有关部门不予发放《施工许可证》，不批准开工报告。

（四）项目建设资金未落实或不能足额支付农民工工资的，有关部门不得发放《施工许可证》，不得批准开工建设。

（五）受理和调解工程质量纠纷和工资结算争议。

（六）工程完工后监督建设单位和用工单位按国家有关规定及时进行验收和结算。

（七）项目建设单位和用工单位在房地产开发中，恶意拖欠农民工工资的，城乡建设行政主管部门不予办理工程验收备案，不予审批新的房地产开发项目。

（八）各级建设项目行政主管部门应当把农民工工资当期发放率和农民工上访次数两项指标列入本行业工作目标考核内容。

（九）对本行业落实农民工的各项权益进行监督、管理和协调，做好本行业农民工的统计工作。

（十）对违反劳动和社会保障法律法规的企业报送人力资源社会保障部门依法处理。

第十一条 人力资源社会保障部门应当履行下列职责：

（一）认真贯彻落实保障农民工权益的各项法律法规及政策。

（二）制定和完善维护农民工权益的各项管理制度，加强对农民工工作的监管。

（三）监督用工单位认真执行保障农民工权益的各项法律、法规及政策，对违反规定的用工单位依法进行处罚。

（四）统筹做好农民工的各项统计汇总工作。

（五）法律、法规和规章规定的其他职责。

第十二条 城乡建设部门应当建立和完善劳务分包制度，加大对城乡建筑市场的监管，依法打击非法分包工程。因非法承包、分包工程引发的各种争议，由城乡建设部门会同有关部门依法处理。

第十三条 发展改革部门应当履行下列职责：

（一）及时向人力资源社会保障部门通报项目审批和备案情况（包括省级审批项目）。

项目情况包括项目名称、建设单位、建设规模、计划投资、建设年限、资金来源、资金到位、项目开竣工时间、项目负责人、联系人、联系电话等情况。

（二）将建设领域农民工工资当期支付率和农民工上访次数两项指标纳入年度固定资产投资考核指标体系。

第十四条 公安部门对恶意拖欠农民工工资逃匿或涉嫌诈骗构成犯罪的，依法追究刑事责任；对抗拒阻碍国家机关工作人员依法履行公务的，依法查处。

第十五条 上级工会组织应当帮助和指导农民工与建筑企业签订劳动合同，加强对劳动合同履行情况的监督，维护农民工合法权益。

第十六条 监察部门应当履行下列职责：

（一）对各部门履行本办法的实施情况进行监督检查。

（二）配合有关部门对因拖欠农民工工资，引发上访的情况进行调查，并对未履行相关职责的责任人进行问责。

第十七条 建立农民工工作报告制度。建设项目行政主管部门应当明确人员，负责做好本行业的农民工工资支付工作，并按时将农民工工资支付情况上报州农民工联席会议制度办公室。州农民工联席会议制度办公室，每季度向州人民政府汇报一次农民工工作情况。

第十八条 工程项目竣工验收后，当地人力资源社会保障行政主管部门凭用工单位和建设单位共同出具的建设领域农民工工资结算证明，通知开户银行提取剩余工资保证金本息。

第十九条 建立用工单位工资支付信用制度。用工单位发生拖欠农民工工资的，作为不良信用单位记入用工单位工资支付信用档案。一年内发生2次以上拖欠农民工工资或者拖欠农民工工资一年以上的，由人力资源社会保障行政主管部门向有关部门通报，并会同有关部门在人力资源市场、建筑市场、相关网站和新闻媒体上曝光。

第二十条 实行农民工工资保证金费率奖励制。用工单位上一年度未发生拖欠农民工工资的，按60%预存农民工工资保证金；连续2年未发生拖欠农民工工资的，按40%预存农民工工资保证金；连续3年未发生拖欠农民工工资或者被评为诚信企业的，免存农民工工资保证金。

第二十一条 违反本办法规定的，由人力资源社会保障部门按照《劳动保障监察条例》、《云南省劳动监察条例》等相关法律法规予以处罚。

第二十二条 本办法实施前已开工在建、续建的项目，适用本办法。

第二十三条 本办法自2010年9月12日起施行。