苏州市《城市异产毗连房屋管理规定》实施细则

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苏州市《城市异产毗连房屋管理规定》实施细则

江苏省苏州市人民政府


苏州市《城市异产毗连房屋管理规定》实施细则



  第一条 为加强城镇异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》、《江苏省城镇房地产管理暂行办法》及国家有关法规,结合我市具体情况,制定本实施细则。

第二条 本细则适用于本市市区和县(市)建制镇范围内的一切异产毗连房屋。
  本细则所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同产权所有人所共有的房屋。

第三条 苏州市房地产管理局负责全市城镇异产毗连房屋管理工作,县(市)、区房地产管理局(处)负责本辖区的城镇异产毗连房屋管理工作。

第四条 异产毗连房屋的所有人应按照市、县(市)房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利,承担相应的义务。

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防、环境保护和文物保护等部门的各项要求,并按照有利使用、方便生活、团结互助、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。

第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、晒台、屋顶、楼梯道、走廓、通道、厨房、客厅、厕所以及院落、天井、公用场地、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。
  所有人和使用人在房屋共有、共用部位应妥善处理排水、通行、采光等方面的毗连关系,不得损害他方利益。
  由于历史原因造成,必须通过他方所有人房屋的有关部位才能进入另一方所有人房屋的,他方所有人不得阻碍进出,其进出部位房屋的维修由双方共同承担。

第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。

第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人一致同意,并签订书面协议。

第九条 异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:
  (一)共有房屋主体结构(包括基础、柱、梁、墙等)的修缮,凡钢混、砖混结构房屋,由所有人按份额比例分担;凡砖木、简易结构房屋,由涉及损坏部位的房屋所有人按面积比例分担。
  (二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),由相邻两侧房屋所有人均担;借墙房屋的墙体修缮时,墙体房屋所有人承担墙体拆砌加固费,借墙的房屋所有人承担墙体单面粉刷费,涉及楼面、屋盖修理各自承担,或按双方协议办理。墙体所有权不变。
  (三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位(包括楼平面的挑出部位如阳台、挑沿、雨篷等),由所在层房屋所有人负责;搁栅、梁、板等结构构件所涉及的部位,由毗连上下层房屋所有人均担。
  (四)屋盖的修缮:
  (1)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
  (2)可上人屋盖(包括各类晒台、屋面和周边的栏杆、女儿墙等护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层或某层若干户使用,由使用层或使用层的若干户房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
  (五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
  (1)各层、各户共用楼梯间,由使用其楼梯间的各层、各户房屋所有人按份额比例分担。
  (2)为某些层、某些户所专用的楼梯,由其使用该楼梯的专用层或专用户的房屋所有人按份额比例分担。
  (六)房屋共有、共用部位装饰的整修、检修或油漆,由房屋所有人按份额比例分担。
  (七)房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮:
  (1)电梯、暖气、共用天线、消防器材、化粪池、积粪池、自来水管、污水管、垃圾道等的修缮(包括疏通、更换),由共有、共用房屋所有人按份额比例分担。
  (2)水箱、蓄水池、水塔、水泵的清洗和修缮,由其使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由该毗连房屋的其它各层的房屋所有人按份额比例分担。
  (3)共有、共用电照的翻换电线、增加容量、增装电表、更新配件等,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
  (八)房屋拆除,其拆卸支付或拆迁残值回收,由房屋所有人按份额比例分配。

第十条 异产毗连房屋的自然损坏,应当及时修缮,房屋所有人不得借故拖延或拒绝;否则造成损失的,责任人应负责赔偿。
  因异产毗连房屋的修缮,而影响损坏相邻房屋的,修缮方应负责恢复原样或赔偿损失。

第十一条 异产毗连房屋因使用不当造成损坏,由责任人负责赔偿。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或几方所有人、使用人有造成房屋危险行为时,他方有权采取必要措施,防止危险的发生;如造成损失,责任方应负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围,造成妨碍或侵害他方权益的,应停止侵害,排除妨碍,并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷时,可向房屋所在地房地产仲裁机构申请仲裁,或向房地产行政主管部门申请调处,也可以直接向房屋所在地人民法院起诉。

第十五条 异产毗连房屋经当地房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人必须按有关管理规定及时治理。

第十六条 异产毗连住宅楼(三层及三层以上)的共有部位及共用设施由所在地房管部门实行统一管理和维修。维修项目包括:
  (一)上水管防冻包扎、水箱冲洗和零件维修;
  (二)上下水管阻塞维修;
  (三)总电表至各分户表线路维修;
  (四)楼梯间和共有走道的扶梯、门窗维修及油漆保养;
  (五)楼梯间粉刷和共有走道地坪修补;
  (六)垃圾箱修换;
  (七)其他小修项目。
  共有部位及共用设备维修所发生的费用,由市、县(市)房地产管理部门按建筑面积进行测算,经协商确定后,由房屋所有人(单位)支付。

第十七条 异产毗连住宅楼的室内维修养护及专项较大维修项目,如门窗油漆、屋面修漏(或更换屋面面层)、外墙铲粉、墙体裂缝加固,钢筋混凝土柱、梁、板加固修理、修换落水管道、拆换上下水管、拆换电线、电表水表增容,化粪池清运等,房屋所有人(单位)可委托房管部门代办,按实结算,或者商定其他结算办法。

第十八条 出售给个人的异产毗连住宅,其共有部位和共用设备的维修办法,在国家有关文件另有规定之前,按本细则执行。

第十九条 未设镇建制的工矿区可参照本细则执行。

第二十条 本细则自一九九一年一月一日起施行。

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信号维修体制改革实施意见

铁道部


信号维修体制改革实施意见
铁道部



随着列车速度不断提高,密度和重量不断加大,信号设备修与用的矛盾日益突出,现行《信号维护规则》规定的日常维修的组织形式和维修方式不能适应运输发展的需要,必须进行改革。
一、信号维修体制改革的基本思路
信号维修体制改革必须以实施电务维修技术工程为龙头,以改革维修方式为突破口,采用先进技术,加强基础设备,建立微机监测网管系统,优化维修组织,提高设备运用质量,达到减人提效,提高经济效益,确保运输安全,逐步实现预防性状态修。
二、信号维修修程改革
1.把现行《维规》规定的日常维修工作“日巡视、月检查、季检修、年整治”四个修程改变为“日常维护、集中检修”两个修程,实行维护与检修基本分开。
日常维护:对室内外设备的日常巡视检查;室内电气特性的监测、分析和处理;在“天窗”点内对室内设备检修和整治;负责室内外联系要点及昼夜值班;负责故障处理;完成年度全站信号联锁试验。
集中检修:在“天窗”点内对室外设备集中检修、整治和标调;完成季节性和年度工作;配合工务作业。
2.信号设备要定期大修,强化中修,确保维修。
规范大修管理办法,落实大修费用;中修应遵循“整修、补强、恢复、改善”的方针,提高中修工作质量,保证中修费用,维修工作应贯彻“质量为主、安全第一”的原则,确保直接用于信号维修的费用。
三、优化现场信号工区设置
1.将现有小工区合并为大工区,分别设置值班工区和集中检修工区,将单独作业改为集中作业。每个车间(领工区)原则上设置1个值班工区和1个集中检修工区,管辖范围较大的车间(领工区)可增设。
2.工区日常维修工作内容:
值班工区:负责设备日常维护工作,按轮班制实行昼夜值班,及时处理设备故障。
集中检修工区:负责室外设备的集中检修工作,实行设备检修质量包保责任制。
3.各局(集团公司)、分局(总公司)应对集中检修工区配置维修作业车和专用无线通信设备。
四、实行“天窗”集中检修
改变传统的利用行车间隔、零星要点的维修作业方式,实行“天窗”集中检修。信号设备集中检修应充分利用综合“天窗”进行。驼峰实行停轮修。要根据“天窗”的时间,实行弹性工作制。
电务段应统筹安排利用“天窗”进行日常检修,集中作业,减少对运输的影响。实行“天窗”修后,不得零星要点进行检修作业。
中修施工及“天窗”时间内无法完成的较大型施工,仍必须纳入月度运输计划,集中作业。
五、合理延长检修周期
质量达到第二轮中修标准的设备检修周期延长为:道岔转换设备每2个月1次,轨道电路每半年1次,调车信号机实行故障修,其余室内外设备每年1次。
安全型无极继电器和各类变压器实行大修期内故障修。
六、建立信号监测网管系统
为改变信号监测手段落后状况,必须尽快建立信号监测系统,实现对运用中的信号设备操纵监督记录、动态测试、故障报警和超标告警等功能。
信号监测系统要在总结经验的基础上,完善功能,统一制式,集中投资,分步实施。两年内(1997年~1998年),五大干线(京广、京沪、京哈、陇海、京九)全部建成;2000年前六大干线(京包、湘桂、湘黔、浙赣、成渝、兰新)全部建成,其它干线亦要安排计划,逐
步建成。
应重点建好车站信号机械室、车间(领工区)、电务段信号微机监测网管系统,并与DMIS工程结合,统一规划,逐步建成DMIS基层网。同时要以各级电务调度为基础,逐步建成分局(总公司)、局(集团公司)和部三级网管监视中心。网管中心实行昼夜值班,掌握并分析管内
信号设备的运用状态,指导维修工作;及时指挥处理设备故障和应急抢险。
七、强化电务试验车定期检查测试考核制度
运用电务试验车定期动态检查信号显示、轨道电路电气特性和机车信号设备运用状态,检查结果应及时通报,并纳入电务段经济责任制考核。
各局(集团公司)、分局(总公司)应尽快配齐电务试验车,提速区段要配备能适应160km/h速度运行的试验车。
电务试验车需配置能满足管内设备测试需要的具有高可靠、高精度的智能设备,指导现场维修。
电务试验车检查周期为:主要干线铁路局每季1次、铁道部每半年1次;一般干线铁路局每半年1次,铁道部抽测。
八、建立新技术设备的三级维修中心
微机联锁、调度集中、调度监督、驼峰自动化、通用式机车信号、计轴和UT系统等新技术设备要按三级维修中心的方式维护,现场设备采用故障换盒换板修。全路维修中心设在部指定单位,局(集团公司)、分局(总公司)维修中心要以各级电务试验室为基础,在基建、更改工程新
技术设备施工中同步组建。各级维修中心要配备较高素质的技术人员、必需的检测仪表和交通工具,负责对器材的修理,指导管内新技术设备的维修、测试和人员培训。
S700K、L700H、ZYJ7等新型转辙设备15年不下道,按有关文件规定由工厂建立一级维修中心,负责保修。
九、提高信号基础设备的可靠性
1.抓好信号设备质量源头,提高设计标准和施工质量,解决好基建与维修标准不统一、造成维修部门二次施工的不合理状况;同时,要抓好工厂产品质量,实行产品质量责任事故赔偿制度。
2.在大修更改、提速改造、信号中修和电务建线工作中,以“五防”(防松、防锈、防断、防卡、防雷)为重点,积极采用“三新”(新技术、新材料、新工艺)“一化”(双套冗余化),提高信号基础设备的可靠性,减少设备维修。
3.提高现场基础设备的可靠性。逐步淘汰直流转辙机,采用三相交流转辙机和分动外锁闭道岔装置。区间及站内正线的绝缘节头采用高强度绝缘,轨距杆采用粘接式绝缘轨距杆,主要干线逐步改造为无绝缘轨道电路,轨道引接线采用双套化,接续线采用一塞一焊或双焊。新线建设时
站内采用相敏轨道电路。淘汰交流计数、极频自动闭塞制式,积极发展通用式机车信号。积极发展和推广信号电缆的地下接续、干线充油电缆、新型信号机构、单元密封新型控制台、高可靠新型电源屏等。
4.加强结合部管理。进一步加强对道岔和轨道电路的工电联合整治,改善设备的运用状态。对轨道电路“压不死”的区段,应加强管理,纳入车电联控。
十、改革电务现行安全考核办法
为了适应信号维修体制改革要求,提高电务安全考核的科学性势在必行。
在考核中,凡信号人员违章作业或因维修不良造成联锁失效、而耽误列车时,必须认真分析原因,总结教训,制定防范措施并严肃考核。其它原因造成信号设备故障耽误列车时,也应认真查找原因,制定对策,适度考核。
信号责任故障作为电务内部设备质量和安全管理的主要指标,按故障率考核,同时考虑道岔换算组数和列车繁忙程度。信号责任故障率为3.5件/百组换算道岔。
十一、加强联锁管理
1.信号联锁是保证铁路行车安全的核心,各级行政主管领导应高度重视,要强化联锁意识,加强联锁管理。各电务段要做好联锁变更、联锁核对等日常联锁管理工作,并要重点把好集中检修、中修施工、工程验交和故障处理等工作中的联锁试验环节。
2.为加强信号联锁管理,应明确有工程师以上职称的专人负责全段信号联锁工作;车间(领工区)应设工程师(技术员),负责日常联锁管理、质量检查和技术管理工作,做到联锁管理责任到人。
十二、加强信号工队伍建设
1.信号工是铁路运输的主要工种,应全面提高信号工的政治、技术业务素质和职业道德水平。
2.新参加信号工作的职工,必须经过专业培训,文化程度应不低于技校水平。
3.建立新设备的演练基地,加强对信号工的技术业务培训,提高技术业务水平。
4.信员工作技术密集,安全责任重大,为稳定专业技术队伍,要做好电务段高、中、初专业技术岗位的合理设置和专业技术人员的择优评聘。
为顺利推进信号维修体制改革,决定在哈尔滨局哈尔滨电务段、北京局石家庄和唐山电务段、上海局南京电务段、郑州局武昌和西安电务段、广铁(集团)公司广州电务段、成都局内江和重庆电务段9个电务系统现代化管理试点段先行一步,组织实施,同时各局、(集团)公司要在每
个分局、总公司选择1~2个试点段,抓好试点,取得经验后,逐步推广。



1997年9月5日

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

住房和城乡建设部


中华人民共和国住房和城乡建设部令

第 7 号

  《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》已经第64次部常务会议审议通过,现予发布,自2011年1月1日起施行。
                    住房和城乡建设部部长 姜伟新
                          二〇一〇年十二月一日



城市、镇控制性详细规划编制审批办法

第一章 总  则

  第一条 为了规范城市、镇控制性详细规划编制和审批工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》,制定本办法。
  第二条 控制性详细规划的编制和审批,适用本办法。
  第三条 控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。
  国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。
  第四条 控制性详细规划的编制和管理经费应当按照《城乡规划法》第六条的规定执行。
  第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的控制性详细规划,服从规划管理,并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合控制性详细规划的要求向城乡规划主管部门查询。
  任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反控制性详细规划的行为。

第二章 城市、镇控制性详细规划的编制

  第六条 城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划;其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。
  第七条 城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府(以下统称控制性详细规划组织编制机关)应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。
  第八条 编制控制性详细规划,应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素,满足城市地下空间利用的需要,妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。
  第九条 编制控制性详细规划,应当依据经批准的城市、镇总体规划,遵守国家有关标准和技术规范,采用符合国家有关规定的基础资料。
  第十条 控制性详细规划应当包括下列基本内容:
  (一)土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求;
  (二)容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标;
  (三)基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求,地下管线控制要求;
  (四)基础设施用地的控制界线(黄线)、各类绿地范围的控制线(绿线)、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线(紫线)、地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)等“四线”及控制要求。
  第十一条 编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。
  镇控制性详细规划可以根据实际情况,适当调整或者减少控制要求和指标。规模较小的建制镇的控制性详细规划,可以与镇总体规划编制相结合,提出规划控制要求和指标。
  第十二条 控制性详细规划草案编制完成后,控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。
  公告的时间不得少于30日。公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式,应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。
  第十三条 控制性详细规划组织编制机关应当制订控制性详细规划编制工作计划,分期、分批地编制控制性详细规划。
  中心区、旧城改造地区、近期建设地区,以及拟进行土地储备或者土地出让的地区,应当优先编制控制性详细规划。
  第十四条 控制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成。文本和图表的内容应当一致,并作为规划管理的法定依据。

第三章 城市、镇控制性详细规划的审批

  第十五条 城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
  县人民政府所在地镇的控制性详细规划,经县人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。其他镇的控制性详细规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。
  城市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式备案。
  第十六条 控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会。审查通过后,组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关。
  第十七条 控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内,通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。
  第十八条 控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度,逐步建立控制性详细规划数字化信息管理平台。
  第十九条 控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。
  第二十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改;确需修改的,应当按照下列程序进行:
  (一)控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证;
  (二)控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应当组织听证;
  (三)控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可组织编制修改方案;
  (四)修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。
  控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的,应当先修改总体规划。

第四章 附  则

  第二十一条 各地可以根据本办法制定实施细则和编制技术规定。
  第二十二条 本办法自2011年1月1日起施行。